Allgemeine Ratschläge zum Kaufvorgang

Nehmen Sie sich einen Anwalt. Der Vorgang, einen Kauf abzuwickeln, ist kompliziert und Sie werden Rechtsberatung gut gebrauchen können. Sie werden einen Anwalt (un abogado) brauchen, der Ihnen durch den ganzen Vorgang hilft, von den ersten Verhandlungen mit dem Verkäufer, bis zur Anmeldung als neuer Besitzer im Landesregister. Je früher Sie einen Anwalt haben, desto mehr kann er Ihnen helfen. Vor einem Kaufabschluss gibt es in Spanien oft mehrere unterschiedliche Verhandlungen.. Besonders hier kann Ihnen ein Anwalt helfen, Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten, Risiken und Vorteile vor Augen zu führen. Es gibt bestimmte Fragen, die man stellen sollte. Wenn Sie dies nicht tun, können später beim Kaufabschluss Probleme auftauchen.

Der Vorvertrag

Ein formeller vorbereitender Vertrag ist nicht üblich im spanischen Immobiliengeschäft. Es ist aber gängig, ein einfaches Dokument aufzusetzen (contrato privado, contrato de opción de compra), welches dann von beiden Parteien unterschrieben wird. Man bezahlt eine Kaution; falls das Geschäft nicht zustande kommt, und der Verkäufer keine Schuld daran hat, bekommt man diese nicht zurückerstattet.

Die Untersuchungen

Bevor Sie sich verpflichten, eine Immobilie zu erwerben, sollte Ihr Anwalt die üblichen Kontrollen machen, um zu gewährleisten, dass der Verkäufer die Immobilie überhaupt verkaufen darf, und keine anderen Probleme auftauchen. Er/sie wird zum Beispiel kontrollieren, ob die Immobilie unter dem Namen des Verkäufers angemeldet ist, und ob es Interessen eines Dritten an der Immobilie gibt. Zum Beispiel eine Hypothek, Klagen, usw. Sollte es Schwierigkeiten dieser Art geben, wird er/sie sie beseitigen und/oder Sie passend beraten. Ihr Anwalt wird Ihnen vielleicht auch vorschlagen, dass Sie eine Inspektion machen lassen sollten, falls es irgendwelche Konstruktionsfehler geben sollte.

Die Preise und Gebühren

In Spanien gibt es eine Reihe von Steuern, Zöllen und Gebühren, die beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf bezahlt werden müssen. Der Kaufvorgang sollte Sie ungefähr 10% des Immobilienpreises kosten, vielleicht sogar mehr. Normalerweise treffen alle Beteiligten eine gemeinsame Entscheidung, wer einen Teil der Steuerkosten, sowie andere Gebühren übernehmen soll. Der unvorsichtige Käufer kann dadurch mehr bezahlen, da der Verkäufer Teil seiner Steuern auf ihn abschieben könnte (insbesondere die „plusvalía“). Ihr Anwalt garantiert, dass die zuständige Person die Steuern und andere Gebühren bezahlt.

Die üblichen Gebühren und Steuern betragen

• Transfersteuer für den Kauf einer nicht-neuen Immobilie ist 7% in Andalucía, und wird von Ihnen, dem Käufer, bezahlt.
• Wenn die Immobilie neu ist, und wird von einer Baufirma oder einem Bauunternehmen verkauft, zahlt der Käufer 7% MwSt und 0,5% Stempelsteuer.
• Die Sondersteuer, festgesetzt von der Landesgemeindeverwaltung, wo sich die Immobilie befindet (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos – meistens Plusvalía genannt) wird – je nach Gesetz - vom Verkäufer bezahlt. Er wird aber oft versuchen diese Kosten auf Sie, den Käufer, zu schieben. Ihr Anwalt wird Ihnen helfen, diese Sache mit dem Verkäufer zu vereinbaren.
• Sie, der Käufer, zahlen alle Notar-Gebühren und alle Kosten, die durch Registrierung der Urkunden entstehen.
• Immobilienmaklergebühren.
• Eine spanische Hypothek kostet ungefähr 3% des Kaufpreises der Immobilie, zusätzlich zu den 10% des Kaufvorgangs.

Der Kaufabschluss

Um den Kauf abzuschließen und den Besitz auf Sie zu übertragen, ist eine Urkunde erforderlich, die beide Parteien (Käufer und Verkäufer) akzeptieren müssen. Diese Urkunde wird von Ihrem Anwalt vorbereitet, der dann auch dafür sorgt, dass sie in der Anwesenheit eines Notars unterzeichnet wird. Ihr Anwalt zahlt dann normalerweise für Sie die fälligen Steuern und Regierungsgebühren bevor die Eigentumsurkunde an das Landesamt weitergeleitet wird. Sobald sie registriert worden ist, ist die Titelübertragung erfolgreich beendet. Manchmal gibt es Verzögerungen wegen des Landesamtes, und dieser Teil des Kaufabschlusses kann ein paar Monaten dauern. In der Zwischenzeit, und nachdem Sie die Übertragungsurkunde abgeschlossen haben, haben Sie Zugang zu Ihrer Immobilie, und können damit machen, was Sie möchten. Ihr Immobilien-Besitz ist geschützt, sobald die Urkunde im richtigen Landesamt aufgenommen wurde. * Falls Sie einen Parkplatz kaufen möchten, ist er meistens nicht mit der Immobilie verbunden. Es gibt in diesem Fall eine separate juristische Verhandlung, zur gleichen Zeit wie der Immobilien-Kauf. Sie bekommen dann auch für den Parkplatz eigene Rechnungen für die Gemeinde- und Kommunalsteuer.

Die Gemeinde- und Kommunalsteuer

Wegen der jährlichen Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, oft IBI genannt – „ibi“ ausgesprochen) muss ihre Immobilie auch in der richtigen Gemeindeverwaltung, wo die Immobilie sich befindet, registriert werden. Die Höhe dieser Steuer ist unterschiedlich, und abhängig von den verschiedenen Gemeindeverwaltungen und offiziell festgelegten Grundstückswerten. Ihr Anwalt kann Ihnen sagen, wie hoch die Steuer für ihre ausgewählte Immobilie ist.

Die Finanz-Identifikationsnummer

Normalerweise braucht man eine Finanz-Identifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjeros – NIE.) Alle ausländische Immobilienkäufer benötigen in Spanien eine solche Nummer. Sie bekommen diese an allen Polizeirevieren (la comisaría), wo es auch eine Ausländerabteilung gibt.

Die Finanzierung

Immer mehr spanische Banken und Bausparkassen stellen Ausländern gerne Geld zur Verfügung, damit Sie sich eine Zweitwohnung oder ein Ferienhaus kaufen können. Schauen Sie sich bitte die Seite IHRE IMMOBILIE FINANZIEREN an.

Die Immobilienmakler-Gebühren

Wichtig zu wissen ist, dass in Spanien Makler-Gebühren zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden, als Bedingung des Geschäfts. Diese Gebühren betragen meistens 5 % des Kaufpreises, manchmal aber auch mehr. Fragen Sie den zuständigen Immobilienmakler. Normalerweise betragen diese Kosten nicht mehr als 10 % des Kaufpreises.

Die laufenden Kosten

Zu dem Kaufpreis, sollten Sie die laufenden Kosten nicht vergessen, u.a. die Orts- und Vermögenssteuer, Jahres-Vermögenssteuer, Einkommenssteuer - falls Sie vermieten - Abfallsteuer, Kommunalgebühren – sollte es sich um eine kommunale Immobilie handeln – die Hausrat-Versicherung, Strom-, Gas-, Wasser- und Telefonrechnungen. Jährlich betragen diese fortlaufende Kosten etwa 2-4 % des Kaufpreises.

Ein Testament machen

Als Hausbesitzer in Spanien wird ihnen sehr empfohlen, ein Testament zu machen. Sollte man ohne Hinterlassung eines Testaments sterben, darf die spanische Regierung über ihre Immobilie frei verfügen. Wenn jemand stirbt und Kinder hinterlässt, wird, laut spanischem Gesetz, der Besitz in drei Teile aufgeteilt: Ein Drittel wird an die Kinder verteilt, und ein Drittel vom Erblasser selbst aufgeteilt. Vielleicht verfügt der Ehegatte/die Ehegattin über die Immobilie, obwohl sie den Kindern überlassen ist. Der Erblasser verfügt frei über das letzte Drittel. Falls eine solche Aufteilung nicht Ihren Wünschen entspricht, lohnt es sich, Ihre Wünsche formell zu bekräftigen. Wenn Sie schon in Ihrem eigenen Land ein Testament gemacht haben, müssen Sie nicht unbedingt ein neues in Spanien machen. Es würde aber die Vollstreckung Ihres Testaments beschleunigen, solange es Ihrem ersten Testament ähnelt.

Empfehlenswerte Bücher

• David Hampshire, Buying a Home in Spain, Survival Books Ltd, 2000, ISBN: 1 901 130 36 3
• David Searl, You and the Law in Spain, Santana Books, 2000, ISBN: 84 89954 09 7

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